구분지상권이란? 뜻과 기준, 장단점 및 GTX 구분지상권 논란까지 한눈에 정리!

구분지상관 이란, 뜻, 기준 및 장단점 GTX 논란 설명

 

 

 

구분지상권이란 무엇인가? 뜻, 설명

"구분지상권"이란 타인의 토지 중 지하 또는 지상의 특정 공간을 정하여 건물이나 공작물을 소유하기 위한 권리를 말합니다. 구분지상권은 일반적인 지상권의 한 유형으로, 공간을 수직으로 나누어 사용하는 방식의 용익물권입니다. 특히 도시화가 급격히 진행되면서 입체적인 토지 이용의 필요성이 대두됨에 따라, 구분지상권의 중요성이 점차 부각되고 있습니다.

 

구분지상권의 설정 기준

구분지상권을 설정하기 위해서는 몇 가지 기준을 충족해야 합니다.

1. 상하 범위 명시: 예를 들어 "지하 40m"와 같이 사용 범위를 명확히 설정해야 합니다.
2. 목적 제한: 건물 또는 기타 공작물 소유만 가능하며, 수목 소유는 불가능합니다.
3. 제3자 권리자 승낙 필요: 이미 다른 용익물권이 존재한다면, 해당 권리자의 승낙이 필요합니다.
4. 등기 의무: 구분지상권은 등기를 통해서만 법적 효력이 발생합니다.

 

 

 

구분지상권의 주요 특징과 일반 지상권과의 차이

일반 지상권 / 구분지상권

효력 범위	토지의 상하 전체	특정한 지하 또는 지상의 범위에만 효력 발생
목적	건물, 공작물, 수목 소유 가능	건물 및 공작물 소유만 가능 (수목 불가)
설정 요건	토지 소유자와 합의, 등기	합의 + 기존 권리자 승낙 + 등기
활용 예시	전통적인 건축, 농업용	지하철, 송전선, 터널, 고가도로 등 특정 공간용

 

구분지상권의 장점

• 공간 활용의 극대화: 도심 공간을 지하와 지상으로 구분하여 입체적으로 이용 가능
• 법적 안정성 확보: 등기를 통해 분쟁을 예방할 수 있는 법적 근거 제공
• 경제적 효율성: 토지 매입 없이 특정 공간만을 사용하는 것으로 비용 절감 가능
• 다양한 활용성: 지하철 터널, 송전선, 지하상가 등 다양한 인프라에 활용 가능
• 환경 보호 기여: 지하 공간 활용으로 지상 녹지 보존 가능

구분지상권의 단점

• 설정 비용 부담: 계약, 등기 등 초기 설정 비용이 발생
• 개발 제한: 설정된 토지의 개발 또는 건축 시 제약 발생
• 소유권과의 충돌 가능성: 등기부 기재로 인한 재산권 행사 제한 우려
• 계약 종료 후 의무 부담: 철거 또는 소유권 포기 의무 발생 가능성
• 시세 하락 가능성: 구분지상권 설정으로 토지 가치 하락 우려

 

 

 

 

수도권 광역급행철도(GTX)와 구분지상권 논란

GTX 사업 추진 과정에서 구분지상권은 뜨거운 논란거리로 부상했습니다. 특히 지하 40m 이하의 대심도 구간을 사용하는 과정에서 구분지상권 설정과 관련된 갈등이 커지고 있습니다.

 

GTX 구분지상권 논란의 핵심 쟁점

1. 재산권 침해 우려: 등기부등본에 '철도시설'로 기재됨으로써 재산권 행사에 제약 발생
2. 보상 기준 논란: 보상액이 가구당 4만6천원 수준으로, 주민 불만이 큼
3. 법적·행정 절차의 불명확성: 구분지상권 설정 절차가 복잡하고 기준이 모호함
4. 지역 간 형평성 문제: 노선이나 주택 유형에 따라 보상 기준이 달라 형평성 논란 발생

 

 

논란에 대한 해결책 제시

• 보상 기준 개선: 현실적인 보상액 책정 필요
• 구분지상권 설정 제외 법 개정 검토: 대심도 구간에 한해 구분지상권 제외
• 대체 방식 도입: 주민 토지 사용 승낙서 또는 대표 명의 일괄 설정 방식 도입 검토
• 법령 정비 필요: 현행 민법과 철도건설법, 토지보상법 개정 필요

 

 

구분지상권, 공공성과 사유재산권의 균형 필요

구분지상권은 도시의 공간을 효율적으로 활용할 수 있는 매우 유용한 제도입니다. 특히 대규모 인프라 건설에 있어서 없어서는 안 될 개념이지만, 그만큼 개인의 재산권과 충돌할 수 있는 여지가 많습니다.

GTX와 같은 국가적 프로젝트에서는 구분지상권의 설정 기준, 보상 체계, 법적 절차 등을 명확히 정비하여 공공성과 사유재산권 보호 사이의 균형을 맞추는 것이 중요합니다. 앞으로 구분지상권 제도가 어떻게 발전하고 제도적으로 보완될지 지켜볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

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